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左手与右手 远洋集团5亿转手物管平台背后

[2022-08-15 01:04:38] 编辑:军旅风云 点击量:20
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导读:炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!李明此番左右倒右手的交易,一方面能够充盈远洋集团的现金流,另一方面,能够有效扩大远洋服务的规模,可谓是各取所需,一举两得。观点网现金流是房企的生命线,更决定了房企在当前行 .....

炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!

左手与右手 远洋集团5亿转手物管平台背后

李明此番左右倒右手的交易,一方面能够充盈远洋集团的现金流,另一方面,能够有效扩大远洋服务的规模,可谓是各取所需,一举两得。

观点网 现金流是房企的生命线,更决定了房企在当前行业调整阶段的幸福指数,今年以来,越来越多企业开始通过变卖资产等方式,储备资金,远洋便是其中之一。

最新消息显示,8月12日,远洋集团发布公告称,远洋服务拟斥资5亿元向远洋集团、远洋资本收购天津熙合供应链服务有限公司全部股权。

加上此前转让北京颐堤港一期项目公司股权、出售北京丽泽写字楼、质押成都太古里股权……年内,远洋集团回笼资金超过120亿元。

不过,对于本次物管平台的出售,市场早有预期。

资料显示,天津熙合主要从事物业管理服务,该公司的物业管理业务由远洋集团去年自红星美凯龙收购而来。

在今年三月份的投资者业绩会上,远洋服务的管理层就多次提到,母公司远洋集团去年期内完成对红星资产包的收购,预计2022年末会完成并表。

无疑,李明此番左手倒右手的交易,一方面能够充盈远洋集团的现金流,另一方面,能够有效扩大远洋服务的规模,可谓是各取所需,一举两得。

“整合”物管平台

过去,房企分拆物管平台上市,是资本市场热议的话题;但如今,在地产行业调整震波的传导下,出售物管平台成为不少房企回笼资金的重要方式。

8月12日,远洋集团、远洋服务联合公告称,远洋服务分别向远洋集团、远洋资本收购天津熙合供应链服务有限公司50%股权,总代价为5亿元。

事实上,当物管行业从蓝海进入红海,跑马圈地以及横向的规模扩张,成为现阶段企业的重要发展模式。

在观点指数发布的《2022中国房地产行业发展白皮书》中提到,上半年的物管行业收并购市场热度略减但强度仍在。

数据显示,上半年主流物企发生收购案20余起,涉及金额超80亿元,而2021年全年上市物管企业主动披露并购案例达54起,涉及金额超过350亿元。

其中,碧桂园服务、华润万象生活、新希望服务、时代邻里、金茂服务、招商积余等多家物业公司均在收并购方面有所收获。具体来看,交易金额较大的案例包括华润万象生活收购禹洲物业、中南服务,碧桂园服务收购中梁百悦智佳……

对物管企业而言,收并购最直接的作用,或许是在短期内实现规模的快速扩张。

回到远洋服务此次交易本身,观点新媒体了解到,天津熙合主要从事物业管理服务,该公司的物业管理业务由远洋集团去年自红星美凯龙收购而来。

截至公告日期,天津熙合在京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域提供物业管理服务,合约建筑面积约为2600万平方米,涵盖98个住宅项目及21个非住宅项目;在管建筑面积约为1390万平方米,涵盖48个住宅项目及13个非住宅项目;储备建筑面积约为1210万平方米,涵盖50个住宅项目及8个非住宅项目。

另据远洋服务财报数据显示,截至2021年12月31日,远洋服务物业管理服务的总合约建筑面积约为1.06亿平方米,总在管建筑面积为7350万平米,分别较2020年12月31日增长约49%及62%。

上述交易完成后,远洋服务的合约建筑面积将超过1.3亿平方米,在管建筑面积将接近9000万平方米。

事实上,早在今年三月的业绩会上,远洋服务管理层就曾表示,母公司远洋集团去年期内完成对红星资产包的收购,预计2022年末会完成并表,红星方面将带来合约物业面积2400万平方米。同时,红星物业区位比较优质,与远洋服务的协同性较强。

在远洋服务看来,红星物业的并表会成为公司规模增长新的支撑。而从收并购的角度,基于已经有逾2000万平方米合约面积的进账,整体来说远洋服务对收并购还是会持谨慎乐观的态度。

基于上述交易,远洋服务提出整体对外的指引是预计在2022年底大概会实现40-50%的增长。

而花旗亦在报告中指出:远洋服务的在管面积有望在2022年突破1亿平方米,其中2500万-3000万平方米将通过第三方取得,根据计划,完成对红星物业的收购后,其2022年在管面积、合约面积分别有望达1亿、1.5亿平方米。

远洋考量

尽管上述交易早有预期,但在当前环境下,依旧能够挑动资本市场的敏感神经,毕竟,在这笔左手倒右手的买卖,获利的不仅仅是远洋服务。

对远洋集团而言,通过转手旗下物管平台,一方面,能够厘清各上市平台之间的业务线条,归拢物管业务;另一方面,能够迅速回笼资金,增加企业现金流。

据观点新媒体了解,此次交易前,天津熙合的股东为远洋集团的全资附属公司大连正干置业有限公司和远洋集团持股49%的远洋资本有限公司,两位股东分别持股50%。以此推断,远洋集团间接持有天津熙合74.5%股权。

交易完成后,天津熙合将由远洋服务持股100%。

也就是说,通过交易,远洋集团能够直接进帐2.5亿元,同时通过远洋资本,还能实现一定的资金回流。

而且,此次交易的整体价格还算公允。

公告提到,2021年全年,天津熙合的税后利润为3980万元,计算下来,远洋服务此次收购PE为12.56倍;而此前金茂服务收购首置物业,PE达到13.75倍;更早以前,华润万象生活收购中南服务时,PE接近13倍;而华润万象生活收购禹洲物业,PE达到13.93倍。

另外,在观点指数的报告中提到,上半年,物管行业收并购整体交易的市盈率对价与去年同期相比有一定下行,收购的平均市盈率约为11倍。

基于此,不少分析人士提到,远洋系此番左手倒右手的操作,最主要的意图还是扩充远洋服务,而非借此缓解流动压力。

根据远洋集团2021年财报数据,期末,该公司现金总额约为270.8亿元,截至2021年末,远洋集团有息负债合计922.24亿元,其中20%、约186.68亿元将在一年内到期。从表内看,其在手现金完全可以覆盖短期有息债务。

此外,于5月2日偿还到期的5亿美元境外债后,远洋两年内再无到期境外债。不过,根据第三方数据显示,年内,远洋旗下还有6笔境内债券到期,7笔债券到期付息。

前不久,国际评级机构穆迪将远洋集团的高级无抵押评级由Baa3下调至Ba1,并给出了负面展望。对于评级下调的原因,穆迪表示,由于房地产市场的波动性,远洋集团的大股东中国人寿未来可能减少对远洋的支持。

穆迪在评级报告中也指出,远洋集团目前保持了良好的流动性,有足够的资金覆盖其年内债务,不过使用自有资金偿债将降低远洋集团未来的流动性。

为了增加现金流,2022年以来,远洋集团多次转让项目公司股权。

其中,4月,该公司转让了北京朝阳区酒仙桥的颐堤港一期的项目公司部分股权,以此筹得30亿元资金;6月中旬,远洋集团将其位于北京市丰台区丽泽商务区的锐中心项目股权出售给了中国人寿,交易对价50.15亿元。

随后,7月21日,远洋集团拟向其大股东中国人寿筹资约40亿元,代价为抵押持有的成都远洋太古里项目50%股权。

相对之下,此次转让天津熙合的代价并不算高,但计算下来,年内该公司通过出售的方式筹集资金共计超过120亿元。

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