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一手成交倒回九年前!南沙三轮供地能否回暖?

[2021-11-13 07:25:23] 编辑:柒月 点击量:64
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导读:作为广州唯一的海岸线,南沙地处珠三角几何中心,接壤佛山、中山,又与深圳、东莞仅有一水之隔,去港澳只要一小时左右的船程,在区位上,南沙率先占据了大湾区核心的地理位置。2019年2月,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,率先提出 .....

作为广州唯一的海岸线,南沙地处珠三角几何中心,接壤佛山、中山,又与深圳、东莞仅有一水之隔,去港澳只要一小时左右的船程,在区位上,南沙率先占据了大湾区核心的地理位置。

2019年2月,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,率先提出打造广州南沙粤港澳全面合作示范区,携手港澳建设高水平对外开放门户。

2021年5月,广州市政府发布了广州十四五规划和远期目标,也再次强调对南沙区的定位价值,重申了南沙区在大湾区中的C位角色担当。

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随着区位价值不断凸显,南沙区楼市热度有所上升。克而瑞监测到,自2020年8月起,南沙区一手住宅成交连续多月破两千套,借助去年大热的东风,今年上半年南沙区住宅成交明显向好。

统计到,今年上半年南沙区一手住宅合计网签成交9816套,对比2020上半年增长111%,若说2020年基数较低,参考性较小,那么对比2019上半年的住宅成交,亦做到了32.7%的增幅。

不过,原本大热的南沙区楼市却在8月出现了急转,明显遇冷,成交量暴跌。

克而瑞数据显示,自8月中旬起,南沙区取消“2”人才购房政策、再加上彼时广州信贷市场收紧,该区一手成交量逐月降低,具体为:8月成交825套,9月成交564套,10月成交560套。

从同环比看,10月份南沙区一手成交套数同比下降72.95%,环比下降0.71%。

连续两个月跌破六百套,南沙区一手成交量用“超音波”的速度倒退回九年前的市场。

对比南沙区2013-2021年的单月网签成交,如图所示,清晰可见如今南沙区的成交量回落至2013年前后的成交量,仅数百套网签成交。

那么,南沙区一手成交如此寡淡,需要“救市”么?

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其实结论已经有了,首先我们用广角的“滤镜”分析南沙区的楼市和土市:

据克而瑞统计,南沙区楼市在2011年开始布局,当年首次一手住宅供应量超一万套,并且成交量较前一年直接翻倍,自此南沙区开始了它的崛起之路;但真正进入一手成交暴涨,是在2015年。

数据显示,自2015年起,截至10月底,南沙区已连续7年一手住宅网签成交超一万套;其中在今年1-10月,南沙区一手住宅成交总计12904套。

另外,克而瑞市场监测到,仅2015-2021年期间,累计超100家开发商在该区签约斩获经营性用地;

数据统计,近七年南沙区经营性用地总计成交出让93宗地块,成交总建面达1565.9万㎡,成交总价超1349亿元,千亿体量的开发建设也早早曝光了南沙区的发展宏图。

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整体来看,南沙区的楼市土市进度条完成得不错;

另外,区域发展速度从未减缓,譬如目前国内最快的地铁---18号线首通段于9月底已开通运行,时速高达160km/h,成为连接南沙区与市中心的一条紧密纽带,实现半小时抵达天河CBD地段。

产业投入版图也在不断扩大,3月初南沙区在2021年重点项目建设誓师大会,宣布将启动投入建设202个重点项目,共涉及重大基础设施、现代产业、社会民生、城市更新等四大领域,总投资共6264.5亿元、年度投资910.6亿元。

值得注意的是,从购房者角度看,相比黄埔将人才渠道全部关闭,南沙区的人才购房渠道并未“一刀切”!

具体政策细则:

南沙人才A、B卡的持有者,需在符合广州限购规定的前提下方可在南沙区购房。

可以说目前南沙区对于年青一代的购房成交主力还是颇具吸引力;更重要的,南沙区经济发展的弹性和韧劲,让购房者对其市场信心增倍。

由广州统计局公布,南沙区在2019年、2020年GDP增速连续两年全市第一;并且在疫情席卷的2020年中,同为广州市11个区,南沙GDP率先实现正增长。

众多利好的加持,使得南沙区市场具有强劲的竞争力;一时的成交低谷,并不足以劝退市民,再加上全国房地产信贷环境正在改善,行业流动性最紧张的时点已过,后续南沙区或将逐渐恢复以往热度。

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作为大热的区域之一,南沙区在广州的三轮集中供地中均有积极表现,在第一轮和第二轮供地中,南沙区合计成交9宗,第二轮由于地块条件或开发商躺平流拍了2宗地块。

此外在上周公布的第三轮供地名单中,南沙区有4宗宅地挂牌,分别是明珠湾板块3宗、和金洲板块1宗。

据监测,南沙区第三轮供地中,横沥岛尖的3宗地块相处不远,均临近蕉门水道,具有较好的景观资源和生活氛围;由于横沥岛尖开发尚早,地块周边多为规划路,靠近凤凰大道主路,要自驾通往其它片区,则需借助228国道和南沙港快速。

附近有18号线地铁横沥站,其中2021NJY-16地块距离较近,直径700米左右,其余两块则是直径距离约2公里。

克而瑞市场监测到,横沥岛3宗地块周边公建设施有待改善,目前3公里范围内无社区诊所或医院,缺少良好的医疗条件;教育资源亦是紧缺,仅有广州市南沙区庙南小学、大元艺术幼儿园和横沥镇第二幼儿园,也无大型生活超市,周边居民目前主要依靠乡镇零售店。

不过,根据2019年广州市规划和自然资源局公布的《明珠湾起步区控制性详细规划修编》提出,南沙明珠湾横沥岛规划人口9.1万,并在公共服务设施方面,规划综合医院1处、专科医院1处、会议中心1处、文化中心1处。

还包括社区卫生服务中心1处、老年人福利院2处、文化站1处、群众性体育运动场地1处、综合警署/交警支队1处、党群服务站1处;教育方面,将建设十二年一贯制学校1所、九年一贯制学校3所、小学1所以及幼儿园7所。

换而言之,板块升级在即,随着明珠湾横沥岛建设发展,其美好蓝图将百分百落地实现。

克而瑞数据显示,横沥岛3宗地块周边的住宅项目较少,分别有3个在售的一手住宅项目,目前周边一手在售的湾区金融城、美的江上沄启和旭辉曜玥湾,市场报价在3.4万元-3.8万元/平上下;而二手市场的绿城柳岸晓风和金科·博翠明珠,则报价在3.2万元/平左右。

而最后一宗位于金洲板块的2021NJY-15友展路以东地块,周边居住氛围较好。

3公里范围内有金洲小学、广州市南沙第一中学、金隆小学、港龙中英文实验学校等资源;此外,周边已有广州市南沙中心医院,且直线2km外有一所广州市妇女儿童医疗中心南沙院区正在建设中,按预期计划将在今年年底实现部分投入使用。

交通方面,距离金洲地铁站1.5公里,需要步行一段时间或借助公交换乘;自驾则可选择进港大道或广澳高速出行。

克而瑞市场监测到,由于地块位于南沙中心城区,开发较早,目前周边耸立超60个商品房项目,3公里范围内一手在售项目有合锦嘉泓·天宇花园、星河·东悦湾、保利半岛、方圆·星宇月岛以及越秀东坡,市场报价在2.5万元-3.3万元/平。

值得注意的是,第三轮供地南沙并未再出现限房价的规则,鼓励房企拿地信号明显;不过,从第二轮供地结果来看,第三轮主力或将依旧由央企国企担当,最终南沙区成交如何都在12月2日揭晓。

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