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深沪落地参考价后二手房量价逆转,可比价格中位数分别跌23%和6%

[2021-11-14 07:54:53] 编辑:君心可静 点击量:14
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导读:二手房成交参考价成为本轮房地产调控的重要措施。◎作者/杨科伟、柏品慧截至目前,深圳、宁波、成都等15个城市相继落地二手房成交参考价,普遍低于市场实际成交价。在政策打压下,二手房市场是否如期迎来寒冬,成交量、价究竟如何走向?据CRIC监 .....

二手房成交参考价成为本轮房地产调控的重要措施。

◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧

截至目前,深圳、宁波、成都等15个城市相继落地二手房成交参考价,普遍低于市场实际成交价。在政策打压下,二手房市场是否如期迎来寒冬,成交量、价究竟如何走向?

据CRIC监测数据显示,参考价落地后以沪深为代表的二手房市场出现了以下几方面变化:

1、二手房成交7连跌,10月成交面积环比再降21%,同比跌幅扩至46%。

2、深圳二手房成交面积创历史新低,同比跌幅扩至81%,成交均价同比下跌12%。

3、深圳二手房可比价格由95%小区上涨转为95%小区下跌,可比价格中位数下跌23%。

4、上海二手房成交面积同比下降54%,成交均价同比下跌7%。

5、上海二手房可比价格由73%小区上涨转为69%小区下跌,可比价格中位数下跌6%。

15城落地二手房参考价,普遍低于实际成交价

上海二手房贷执行“三价就低”

二手房成交参考价成为本轮房地产调控的重要措施。截至目前,深圳、宁波、成都等15个城市相继落地二手房成交参考价,主要涉及以下三方面内容:

其一,依据二手房网签价、评估价以及周边新房售价,综合形成二手房成交参考价,指导价普遍低于市场实际成交价。例如宁波,多数小区指导价仅相当于实际成交价的8折,部分小区更是相当于实际成交价的5折。

其二,以二手房成交参考价为基准,引导商业银行合理发放二手住房贷款。上海最为严苛,二手房贷款额度执行“三价就低”原则,即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。

其三,覆盖范围分批次、分区域而定,例如成都接连发布三个批次住宅小区二手房成交参考价,又如北京率先在海淀区29个重点小区试点二手房指导价,仅限于深圳、上海覆盖全市所有小区。

10月16城二手房成交环比降21%

同比跌幅扩至46%,深圳、东莞创年内新低

随着更多城市纷纷落地二手房成交参考价,4月以来二手房市场持续转冷,成交逐月走低,市场形势愈加严峻。

10月,二手房市场异常低迷,16个重点监测城市成交面积493万平方米,环比再降21%,同比跌幅扩至46%。其中,8成以上城市成交环比继续下降,深圳、东莞更是创年内新低,环比皆腰斩。各城市成交同比皆降,近4成城市同比腰斩,深圳、杭州同比跌幅更是超80%。

1-10月,16城累计成交9101万平方米,同比涨幅进一步收窄至2%。其中,4成以上城市累计成交同比转跌,深圳更以57%的累计同比跌幅居首。

统计数据显示,9月70个大中城市二手住宅销售价格年内首次转降,环比下跌0.2%。具体而言,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%,北京、上海和广州环比均由升转降,深圳环比跌幅扩至0.5%。二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%,近7成二线城市环比转降,哈尔滨暂以0.7%的环比跌幅居首。三线城市二手住宅销售价格环比跌幅扩至0.2%,近8成三线城市环比皆降,牡丹江环比跌幅多达0.8%。

深圳二手房成交创新低

可比价格中位数下跌23.1%

6成以上小区跌幅超20%

早在2月8日,深圳便出台二手房成交参考价。受此影响,深圳二手房市场愈加惨淡,成交连续7个月下滑。10月,深圳二手房成交面积进一步回落至8万平方米,创历史新低,环比再降50%,同比跌幅扩至81%。成交均价持续下滑至55805元/平方米,环比基本持平,同比下跌12%。1-10月,深圳二手房累计成交324万平方米,同比下降57%。

在指导价出台前,深圳二手房价格快速上涨。剔除零星成交的二手住宅小区,深圳2021年1月二手住宅小区售价较2019年12月大幅上涨,可比价格涨幅中位数、平均数分别为24%和22.6%,经营贷踊跃进场投资炒房乃是重要因素。其中,多达63.4%的二手房小区可比价格涨幅超20%,可比价格涨幅在10%-20%的二手房小区占比同样达到22.4%。

而在指导价出台后,深圳二手房价格急速下跌。剔除零星成交的二手住宅小区,深圳2021年10月二手住宅小区售价较2021年1月趋势性下滑,可比价格跌幅中位数、平均数分别为-23.1%和-21.6%,二手房价格现已基本回归到2019年底。其中,多达66.9%的二手房小区可比价格跌幅超20%,另有21%的二手房小区可比价格跌幅在10%-20%。

而以部分二手住宅小区为例,都市翠海华苑小区成交均价由2021年1月146036元/平方米大幅下滑至2021年10月92755元/平方米,累计跌幅高达36.5%。隆盛花园成交均价则由2021年1月39761元/平方米持续下行至2021年10月30371元/平方米,累计下跌23.6%。

上海二手房成交同比仍降54%

可比价格中位数下跌6.3%

近4成小区跌幅10%-20%

7月9日,上海以真实价格对每套房源进行核验,未通过核验禁止挂牌。8月6日,上海二手房贷款执行“三价就低”原则。受此影响,上海二手房市场持续转冷,10月成交面积109万平方米,环比增长11%,同比仍下降54%。成交均价38811元/平方米,环比结构性微涨1%,同比仍下跌7%。1-10月,上海二手房累计成交2040万平方米,同比增长8%。

在指导价出台前,上海二手房价格整体保持平稳上涨态势。剔除零星成交的二手住宅小区,上海2021年6月二手住宅小区售价较2019年12月稳步上涨,可比价格涨幅中位数、平均数分别为9.7%和9.5%。其中,可比价格涨幅超20%的二手房小区占比多达28.6%,可比价格涨幅在10%-20%或者0%-10%的二手房小区占比都在20%以上。

而在指导价出台后,上海二手房价格则由涨转跌。剔除零星成交的二手住宅小区,上海2021年10月二手住宅小区售价较2021年6月温和下跌,可比价格跌幅中位数、平均数分别为-6.3%和-4.7%。其中,可比价格跌幅在10%-20%的二手房小区占比多达37.2%,其次为可比价格跌幅在0%-10%的二手房小区,占比约31.8%,另有31%的二手房小区可比价格仍有所上涨。

而以部分二手住宅小区为例,君临天下小区成交均价由2021年6月48768元/平方米持续下行至2021年10月39851元/平方米,累计跌幅多达18.3%。科嘉小区成交均价则由2021年6月90195元/平方米降至2021年10月83038元/平方米,累计下跌7.9%。

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