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基础设施公募REITs | 系列音频第二期:基础设施公募REITs与普通公募基金相比有什么特点?

[2022-06-06 19:00:41] 编辑:楼市间谍 点击量:49
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导读:为帮助投资者全面了解基础设施公募REITs的投资知识,了解相关投资风险,在证监会投保局的指导下,上交所联合央广经济之声,开展基础设施公募REITs专题投教活动。今天,招财邀您一起来听第二期《基础设施公募REITs与普通公募基金相比有什么特点》 .....

为帮助投资者全面了解基础设施公募REITs的投资知识,了解相关投资风险,在证监会投保局的指导下,上交所联合央广经济之声,开展基础设施公募REITs专题投教活动。今天,招财邀您一起来听第二期《基础设施公募REITs与普通公募基金相比有什么特点》。

不同于普通公募基金,公募REITs具有以下特点:一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产,而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益,而普通主动型公募基金除股息、利息收益外,还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得,指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累,通过运营维护基础设施项目,来获得基金价值的不断提升,而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力,通过灵活配置资产,实现投资收益。

基金净值是传统公募基金价值判断的重要指标,提示投资者,在投资时应关注公募REITs和传统公募基金的基金净值存在以下区别:

第一,公募REITs实质的投资标的为基础设施项目。由于基础设施项目的经营情况和资产价值变化数据无法每日统计,因此公募REITs通常情况下仅会在半年报和年报中披露基金净值。

第二,首批公募REITs项目的招募说明书均明确约定公募REITs资产的后续计量采用成本法。长期来看,基金净值由于折旧和摊销逐年下降,若同期底层资产价值增长,则基金净值无法真实的反映产品的内在价值。

第三,公募REITs采用封闭式运作,运作期内不开放申购与赎回,因此基金净值对于投资者的参考意义不显著。投资者更应关注基础设施资产估值和公募REITs市场价格的变化,并结合公募REITs的公开披露信息等进行价值判断。

不同于股票,公募REITs具有以下特点:首先,公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目,现金流预期相对明确,单位价值波动性原则上相对有限。其次,公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看,出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上,公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%,收益分配机制相较股票更为严格。

与债券相比,一方面,公募REITs没有固定利息回报,其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力,以及资产增值带来的份额价值提升预期,会有一定的变动。另一方面,公募REITs本息没有主体信用担保,依赖于资产本身的运营。因此,受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响,存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。

招商财富,主动管理,多元投资。

提醒投资者:理性认识市场,投资量力而行!

以上内容转载至“上交所投教”公众号。

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