【招商蛇口（001979.SZ）】短期业绩加速触底，长期盈利回升可期——2022年度业绩预告点评（何缅南）

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报告摘要

事件：

2023年1月7日，公司发布《2022年度业绩预告》，预计22年归母净利润约38亿元~46亿元，同比下降55.65%~63.36%。

点评：

低毛利项目结转增加、资产减值损失计提增加等因素导致单四季度利润下滑显著，业绩压力加速释放，目前销售表现稳健，土储拓展积极，业绩回升可期。

短期业绩加速触底，长期盈利回升可期

22年单四季度，公司预计实现归母净利润8.4亿元~16.4亿元，同比下降79.0%~59.1%，较22年前三季度同比降幅有所扩大，下滑幅度超过我们预期，全年业绩下滑原因包括：项目结转区域结构变化，或导致低毛利项目结转收入占比提升，结转毛利率阶段性下降；公司积极处置去化困难项目，优化资产负债表；22年计提资产减值准备同比增加；转让子公司产生的投资收益同比减少；22年因疫情影响，资产经营业务受冲击明显，全年累计减租约7.49亿元。值得注意的是，公司短期内资产减值准备计提增加，或将为后期结转毛利增长提供空间，同时，公司积极处置去化困难项目，短期内或将导致表内资源减少，后期结算的盈利压力也将减轻，我们认为公司阶段性业绩加速触底，亦将为后期业绩反弹奠定基础。

销售表现稳健，土储拓展积极

22年公司累计实现全口径销售额、销售面积分别为2926亿元、1194万平米，分别同比减少10.5%、18.5%，销售排名位居克而瑞销售榜第6名，销售表现较为稳健，优于TOP20房企整体销售表现。公司22年累计新拿地总价1283亿元，新拿地总建面726万平米，权益地价占比约59.0%，拿地金额占销售比例为43.9%，其中一线城市拿地金额占比52.0%，强二线城市拿地金额占比36.5%，公司在22年土地拓展表现较为积极，加强核心城市资源布局，有力保障了后期销售去化能力。

手握深圳前海优质土储，粮仓型项目利润贡献可期

22年12月公司公告拟通过发行股份购买资产，提高在前海蛇口自贸区内优质土地资源的控制权。截至21年末，公司在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84 万平方米的项目储备，截至21 年底尚有约390 万平方米的项目储备未开工，预计前海片区土储在未来几年将陆续贡献利润，助力公司提升业绩表现。

风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等。

发布日期：2023-01-11

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