【越秀服务（6626.HK）】谋求全国化拓展，利润率水平下降——2022年度业绩点评（何缅南）

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事件：

越秀服务2022年营收同比+30%，归母净利润同比6%

2023年3月8日，越秀服务发布2022年度业绩公告，实现收入24.9亿元，同比增长29.6%，其中非商业板块收入19.4亿元，同比+36.2%，商业板块收入5.5亿元，同比0.5%；毛利率27.3%，归母净利润4.2亿元，同比增长15.7%；截至2022年末，公司在管面积5170万平方米，同比增长33%，合约面积7060万平方米，同比增长20.9%。EPS为0.27元。

点评：

关联方有力支持，业务发展均衡，利润率有所下滑

1)深耕核心区域，第三方拓展力度提升。公司在稳定承接关联方项目的同时，积极外拓。2022年公司新增合约面积1309万平，其中第三方拓展占比64.4%，较2021年度提升约30pct，市场化拓展步伐有所加快。在区域上，公司坚持深耕大湾区战略，提升区域布局密度，截至2022年末，公司在管面积63%集中在大湾区，2022年新签约项目中，34%来自大湾区。TOD 业务规模稳步扩张，年内拓展了福州、长沙、青岛、丽江等地区的地铁线路物业管理项目，走出广州开启全国化发展。

2)各版块发展均衡，关联方有力支持，非业主增值表现优异。2022年，公司各业务均衡发展，基础物管/非业主增值/社区增值/商业板块收入同比增长26%/41%/47%/11%，公司打造了自有品牌“越福到家”，向业主提供清洁、保姆、维修等上门服务，增值服务内容得到拓展；得益于关联方越秀地产稳健经营，在2022年地产开发中表现优异，给予了公司有力的支持，公司案场服务、前期规划咨询等业务顺利开展，非业主增值服务收入4.8亿元，同比增长41%。

3)利润率有所下滑。2022年公司毛利率27.3%，同比下滑7.6pct；社区增值服务处于快速发展阶段，由于新拓展业务需要前期投入，毛利率由2021年46.1%降至32.9%，同时由于全国化布局和市场化拓展步伐加快，基础物管毛利率由22.2%降至16.4%；展望后续，社区增值业务条线逐渐成熟，区域项目管理密度提升，公司整体利润率水平有望企稳回升。

风险提示：外拓不及预期，社区增值服务开展不及预期，商业板块恢复不及预期。

发布日期：2023-03-10

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