近两年来，硅谷出现了一个现象：不少传统办公楼都在被转为数据中心 Data Centers。
就在 2023 年 11 月，Novva Data Centers 收购了旧金山南部一个占地 7.5 英亩的办公园区，计划投资至少 5 亿美元，建设一座 28 兆瓦的数据中心。
2022 年，总部位于香港的 RiCloud 耗资 1 亿美元，也在圣何塞将一栋空置办公楼改造成了托管数据中心，这栋建于 80 年代中期的办公楼现在容纳了多达 1500 个服务器机架，容量为 10 兆瓦。
2022 年 11 月，专门做数据中心的 Vantage，计划将圣克拉拉研究大楼改造成 4.4 万平的数据中心园区——其实在硅谷运营着数量庞大的数据中心的 Vantage，起家就是因为收购了英特尔的一个办公园区，现在运营的不少数据中心都是从老旧办公园区改造过来的。
数据巨头 Digital Realty Trust 也一直在积极收购硅谷地区的办公地产，将其改造成数据中心。
资本也大量涌入数据中心、数字基础设施：
自疫情以来，KKR、Global Infrastructure Partners、EQT AB、黑石等资本大举进军该领域。
就在上个月，Blackstone与刚刚说到的数据中心巨头 Digital Realty 成立了一家合资企业，投资 70 亿美元在德国法兰克福、法国巴黎和美国北弗吉尼亚州开发四个超大规模数据中心园区，建设 10 个数据中心。
在这个合资公司中，Blackstone 出 70 亿美元的钱，占合资企业 80% 的股权，而 Digital Realty 保留 20% 的权益，并负责日常运营。
其实，不仅仅是黑石，还有 GI Partners、TPG Real Estate 等资本，也跟 Digital Realty 这样玩过。
2023 年上半年，GI Partners 以 1.51 亿美元从 Starwood 和 Digital Realty 的合资企业中收购了一个位于弗吉尼亚州阿什本的数据中心。
在 2022 年，Digital Bridge 与资本 IFM 以 11 亿美元收购 Switch，成为该领域年度最大的交易之一。
那问题就来了，为什么开发运营方与资本方都看好数据中心呢？
一、数据中心需求旺盛，市场持续增长
随着 ChatGPT 等通用 AI 技术的兴起，我们正迈向一个由数据和智能驱动的未来。
美国、法国、日本等国家纷纷布局政策、资金和人才，以抢占这一领域的制高点。这不仅是科技竞赛的一部分，更是新一轮科技革命和产业变革的重要驱动力量。
正如 ChatGPT 之父 Sam Altman 所预言，" 一个全新的摩尔定律可能很快就会出现，即宇宙中的智能数量每 18 个月翻一番。"
在这个过程中，算力——作为 AI 三要素之一，已成为推动 AI 产业化进一步发展的关键。
CBRE 发布的 2023 年上半年北美数据中心趋势报告显示：数据中心供应量在主要市场增加了惊人的 491.5 兆瓦，相比 2022 年下半年增长了 12%，与去年同期相比增长了 19.2%。
供给增加的同时，租金竟然也在涨：
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根据国际数据公司的预测，全球对数据中心的建设投资将保持快速增长状态。2022 至 2026 年间，全球新建数据中心的数量预计将以 8.6% 的年复合增长率增长。
值得注意的是——过去，不少数据中心为的是支持高速超低延迟的通信应用。当下出现了新的需求，如人工智能、机器学习以及电影和视频游戏行业的数字动画渲染，需要的是大量的计算能力，而非超低延迟。
如果有时断电，或者数据来回传输到客户端需要更长的时间，这也没关系。
这推动了高性能计算这个子市场的发展。
HPC 数据中心中，大约 90% 的 AI 服务器采用 GPU 作为加速芯片，同时在硬件配置、冷却需求、能源消耗等方面都显著高于普通数据中心。
根据 Verified Market 研究 ，北美的 HPC 市场持续增长，预计到 2030 年该行业的收入将达到近 350 亿美元，近乎翻倍，可见增长之快。
在增长的诱惑下，各路开发商、运营商、资本方早就看好了这个赛道，布局数据中心。
二、硅谷是一个战略位置，但供给有限
硅谷，不仅是全世界科技创新的心脏地带，还是北美第二大数据中心市场，仅次于北弗吉尼亚州。这里聚集了众多科技巨头、初创企业和顶尖技术人才，造就一个强大的技术生态系统。
然而，正是这一地位使其面临着独特的挑战。
一方面，硅谷是一个战略位置，科技公司们不论如何都需要在这里建立数据中心，这样才能够更紧密地与这个创新生态系统合作，快速采用新技术和解决方案；此外，科技公司产生的大量数据需要高效的存储和处理能力，在当地建立数据中心可以帮助这些公司更好地管理和分析数据，以支持业务决策。
而随着数据量迅速增长，硅谷对数据中心的需求也水涨船高。
另一方面，硅谷地区面临着供给的挑战，很难满足预期需求。
硅谷的地价和电力成本异常昂贵，加之可开发土地和电力资源日益稀缺。而适合建设数据中心的绿地在这里几乎是不存在的，几乎只能从棕地与老旧办公楼寻找空间。更重要的是，硅谷的电力连接和许可流程异常缓慢，这对于要求快速交付、且造价比传统办公楼昂贵数倍的数据中心行业来说，是一个巨大的阻碍与风险。
供给稀少，但需求连年上涨，自然谁能有供给，谁就能赚钱。
三、湾区的传统办公市场在衰退
之前我们说到，远程工作的普及使不少北美市中心的办公和零售遭受打击。一些城市的写字楼空置率高，公共交通的客流量和零售支出大幅下降。而知识和技术工人等高收入群体的转移，更是加剧了市中心的疲软。
特别是旧金山，其市中心的大部分工作都可以通过混合办公或完全远程完成，于是，市中心写字楼的空置率在 2021 年以来就一直飙升，屡创新高，现在已经到 34% 的历史新高，办公楼类资产也不断减值。
有了办公类资产这个 " 牛夫人 " 的颓势衬托，数据中心铁塔和光纤的数字基础设施领域的资产就变成了 " 小甜甜 "，机构资本大量涌入，数据中心从以往无人问津的利基资产类别转变为 " 安全地带 "。
比如 Digital Realty 这个 Reits，2023 年初来，股价就上涨了 30% 多。
有人说，这个涨势也有大盘带动的结果。
好，那我们对比看看如果是普通的，甚至有不少生物医药物业的 Boston Properties 的 Reits 的涨幅，不到 8%。
四、风险与未来
不过，这门生意看着势头不错，风险也是有的。
首先，美联储的高利率 / 经济环境的高通胀对资本融资相当不友好，这对建设和运营需要巨额资金的数据中心来说，提高了项目的总成本，大大影响了项目的长期盈利性。
我们拿 CoreSite 的数据中心简单估算一下，CoreSite 的建设成本较高，因为资产主要在硅谷、洛杉矶和纽约，它每平方英尺造价为 2200 美元。
如果考虑到电力、冷却、冗余、其他基础设施的空间，可出租平方英尺约占总平方英尺的 50%，也就是说，每个 NRSF 的总开发成本为 4400 美元。
相比之下，最好的高层写字楼的每平方英尺造价也不过 800 美元。
注意，我们用的单位是平方英尺与美元。
其二，技术的迅速发展也为数据中心带来了挑战。随着云计算、人工智能和物联网等技术的发展，数据中心需要不断升级其硬件和软件，需要持续的技术创新和更新。
此外，随着能源价格的波动和环境保护法规的加强，运营成本可能会进一步增加，盈利变得更加有挑战性了。
五、数据中心在我国
2022 年标志着中国数据中心的一个重要转折点。
2022 年 " 东数西算 " 工程全面启动，这是我们在新基建背景下推出的一项关键国家战略，旨在把计算资源的地位提升到与水、电、燃气等基础资源相同的层面，并全面布局和建设国家级的一体化计算力网络枢纽节点。这个工程不仅是对中国长期发展战略的一个重要补充，而且标志着国家对计算力基础设施化的全面推进。
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早在 1961 年，美国的 John McCarthy 教授就提出了类似的观点，认为计算力应当像电话系统一样普及，让用户能够随时获取所需的计算资源，并根据使用量付费。1990 年，美国的 Ian Foster 教授进一步提出，算力应该像电力一样成为一种公共服务。
中国的 " 东数西算 " 工程正是基于这种思想，旨在实现计算资源的高效、广泛分布和便捷利用，从而推动国家整体的技术发展和社会进步。
2022 年的数据显示，中国的数据中心相关企业超过 156.7 万家，新增注册企业近 40.2 万家，年增长率达到 35.41%。
在世界上最大的 5 个数据中心中，排名前二的都来自中国。
第一是中国电信，占地 100 万方。第二是中国移动的大型数据中心，面积达 65 万方。
然而，从数量上看，我们仍有很大的发展空间：
根据 Cloudscene、Datacentermap、Statista 搜集整理的数据，截至 2023 年 12 月，全球约有 10978 个数据中心位置。
数据中心最多的前 5 个国家 / 地区是美国、中国、德国、英国、加拿大、法国。
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可以看到，美国占据着明显领先的地位。
同时它在数据中心设计、建设和运营方面拥有先进的技术和经验，比如高效的能源管理、创新的冷却技术、以及复杂的安全和隐私保护措施等等。
当然，我们中国拥有庞大的互联网用户基数和迅速增长的数字经济。这为数据中心提供了巨大的市场需求，尤其是在云计算、大数据、人工智能等领域。
发展前景非常可观。
特别是随着全国一体化大数据中心协同创新体系算力枢纽的确定，中国推动数据中心向绿色低碳发展转型。政府出台的近 60 份相关政策中，超过六成专注于数据中心的绿色低碳发展。
21 世纪经济报道制图：
数据中心的绿色转型也吸引了资本和新技术的注入。
例如，江苏沙钢和杭钢集团通过收购方式进入 IDC 业务，分别全资控股英国数据中心运营商 Global Switch 和增资建设杭州杭钢云计算数据中心。
通过这些创新和政策的推动，中国的数据中心行业不仅在技术上取得了进步，而且在环境可持续性方面也取得了重大进展。
我们想象，在数据中心领域，中国具有巨大的发展潜力和独特的机遇。
