1 月 30 日新政刚开始没两天
有个变化还蛮明显的，之前争先发政策海报成交喜报的售楼处变安静了
关于楼市会对新政做怎样的反馈，我想这可能是每次新政后大家最关心的
每个人都有不同的体感，那整个市场到底是什么反应
更直白说会刺激成交么，又会刺激多少
我想对这个问题最好的回答就是看看过去几次政策后市场的真实反馈
2023 年到现在上海发布的楼市新政大大小小差不多有 8 次
从经济刺激政策里关于楼市内容开始，到前天的外环外放开限购是比较重的节点
这还不包括中间九月临港定向放松限购、十月的金山人才安居新政
所以这些新政最后到底都带来了怎样的成交变化
这个问题的答案肯定不能用每月成交数据含糊回答
如果能有一个真实答案我想
对于这次 1 月 30 日新政效果各位可能也有一定参考
01
认房不认贷首周成交量提升 40%
这个政策发生在 2023 年 9 月 1 日
政策主旨就是从第二天开始上海首套房认定不再看有没有贷款记录了
这也就意味着有过外地贷款记录、以及本地卖一套再买一套客群可以按照首套 35%买房了，极大降低了上车门槛
我记得政策出来后销售朋友圈发的都是售楼处挑灯夜战 24 小时不打烊的海报
最后九月二手房成交了 1.53 万套，新房成交近 0.6 万套，环比涨幅都超 10%
不过这个数据远远不足以描述九月的新政数据
当我们按周去锁定九月成交走势的时候会发现两个明显的新政效果
首先九月新政的前后持续周期在四周左右
从政策首周的上浮到第二周的峰值，再到第三周的回落和第四周的回归
认房不认贷新政对市场的作用期差不多就在四周
此为链家当周 " 转定单 " 成交，即下定的草签合同，可以实时反应市场成交动态。另链家 2023 年成交 3.9 万套，市占 21.55%，此数据样本可以体现上海市场
成交量来看，首周环比上浮 42%、第二周上浮 23%
前后四周成交震荡，这四周环比前四周上浮15%
这个数据不算高，但体感上认房不认贷政策确实有着单刀直入的破壁作用，购房者就在这些虚虚实实的市场氛围里纷纷入场
成交价格就不用多说了，很少听说这个市场涨价的
但在看不见的议价空间层面，九月新政发出后，你能跟房东谈价的空间变窄了
所谓议价空间就是该房源最后挂牌价和成交价之间的谈价空间，以 300 万挂牌房源为例，如果最后 280 万成交，则该房源议价空间 6.67%
这段时间我印象最深的是有房东开始涨价，但很快就后悔了
随着成交量降低，议价空间就立刻反弹
我们看看具体是从哪个价格段客户开始率先反弹的
最后发现第四周的议价空间反弹最厉害的价格段是 2000 万以上
以及 500-1000 万
此处着重考虑前三个价格段，2000 万以上订单量少，数量受极端个例影响较大，2023.9.18-2023.9.24 链家 2000 万以上订单成交 13 单
这两个价格段几乎拽着数据往上走，两千万以上的高价段议价空间弹性大，而且也受样本少的影响
但 500-1000 万价格段的反弹就比较难解释了
我带着这个问题去请教了中介朋友，他给出的解释是 500 万以下的低总价段议价空间天然波动小、而 1000-2000 万在市场上的房源供应又相对稀缺
只有中间的 500 万 -1000 万放到外环外就是九十平米小三房
放到市中心又是面积不大的老破小
被动的竞争地位让它的价格也很难有话语权
这也是为什么他发的朋友圈跳楼价里最多的也是这个价位的
这个理由仅供参考，如果各位有想法我们评论区交流
总体来看九月新政起的猛也落得快，前后将近四周的持续周期不知道比你想的更长还是更短
02
12 月 14 日新政效果完全不同，而且 ...
去年国庆结束没多久上海再次发布新政
让人激动的地方不仅是政策的量大而且也质优
降首付的硬核操作，让上海首套首付又回到 30%
更硬核的是关于普通住宅标准的修改，一夜之间上海几乎所有住宅都变普宅
普宅意味着交易税费里的 " 大头 " 增值税大幅减免，当然也意味着对成交的刺激
这时候如果打开销售朋友圈，基本就跟过年一样
成交周期来看，12 月 14 日的新政前后持续三周
看上去月中的政策碰到元旦有关，但第三周的成交量其实已经恢复到平常
首周的反弹到第二周的峰值，再到第三周的基本回归，前后三周是个完整周期
成交量来看，首周成交量环比上浮 28.59%，第二周上浮不多但也继续走高
前后持续三周的成交波动，政策后三周环比政策前三周上浮18.14%
比九月环比波动更大
不过 12 月数据最有意思的地方不是整体成交量
而是其中 1000-2000 万价格段
12.14 日政策后各个价段的成交变化里，这个价格段表现最抢眼
环比涨幅 82.98%
也是三次政策调控里，各个价格段变化最明显的一个价格段
这拨新政极大利好改善人群
所谓提杠杆、降成本，这里面的降成本就在这条
假设前滩某满五、98 平房源，1000 万买入、挂牌 1600 万
新政前它需要缴纳近 30 万的差额增值税，但新政后这部分税费为零
这还是比较温和的案例，更多时候 1000-2000 万交易案例里近百万税费不少见
而这也是政策产生刺激的地方
高总价比低总价更大概率会考虑非普住宅带来的增值税，所以我们会看到 12 月 14 日的新政总的成交量环比数据温和，但改善需求前后改变的比较厉害
所以 12 月新政持续时间相比九月更短，但同样的环比涨幅
在 12 月成交数据里有了更多改善需求的体现
03
所以上海新政的效果是怎样
老实讲如果不是看到这些转定单的实时成交数据，今天的话题轻易不好碰
只有数据真正能具体到当日、具体能体现市场购买情绪，这样的结论才可参考
也正因如此我们可以清晰看到
原来前两次新政的影响周期在三到四周
往往会在新政当周发生改变
但往往会在第二周达到峰值，九月如此、十二月也是
第三周开始回落、第四周完全回落
所以政策的三到四周的窗口期是可以基本确定的
而具体的成交量变化也比较恒定
无论是九月还是十二月，政策有效期的三到四周成交量环比政策前的三到四周
会上浮 15%-20%
那价格呢
从议价空间这个切口往里看，不管是哪次新政，都会带来成交量的上浮
而成交量的上浮也无一不是伴随议价空间的收窄
简而言之就是房东的价格更难谈了，但都无需考虑价格上涨的问题
因为价格已经处于买方市场，我们看到议价空间的收窄，并没有消失
而且随着政策有效期过去，议价空间又会进一步反弹
这就是我们看到关于前两次大政策的各种细枝末节的表现
但这并不是全部，并不是 2023 年政策效果样本的全部
在我们看过各个节点政策的数据之后
还发现了一个特例，也是这个特例让我们重新认识了所谓政策效果
04
各位知道 2023 年政策成交数据里最抢眼的是哪里么
不是九月也不是十二月
而是 7 月 24 日前后这拨成交
2023 年共计 51 周，通过实时成交订单我们可以锁定九月、十二月的数据波动
但其实波动最大的是 7 月 24 日 -8 月 20 日这四周
按周划分的 2023 年二手成交走势
其实这个数据让我疑惑了了一会，因为七月上海并没有针对楼市的政策
倒是 7 月 24 日有来自中央层面的中央政治局会议
这里面最重磅内容就是楼市供需关系转变的定调
还有 7 月 21 日发布的超大特大城市城中村改造也跟这次会议有关
没有具体的楼市政策、也没有具体到上海的具体政策
但却带来政策首周环比上周24%的涨幅
前后四周成交量 3250 套，环比前四周44%的涨幅
这也成为 2023 年最亮眼的政策后期数据
也是完整的四周周期，但到第四周仍然意犹未尽
随着成交量上升议价空间也在自然收窄
看着 7 · 24 政治局会议的内容和眼前这些数据可以想到的是
这是从未有过的楼市定调意味着房地产深度转型
而城中村改造也意味着关联房地产的庞大产业链找到了发动机
这些都成为了七月看不见却摸得着的信心
来自中央层面的决心似乎胜过具体的楼市政策
所谓信心就是黄金大概是这个意思
05
农历年没过总觉得 2023 年还没过完，但其实你我都知道 2023 年已经结束再也不会重来
但可以重来的是当我们去看回那些市场政策时候，有没有东西是可以留下的
进入七月，连带中央高层以及上海区域政策
上海市场几乎每隔一段时间就会听到一次政策，这些政策的有效期可能比我们想象的更具体也更有 " 有效期 "
对房东而言政策有效期就是窗口有效期，对上海楼市而言高频政策投入也让上海楼市正在一个月又一个月的平稳过渡
从认房不认贷、到普宅放开、再到今天的放开限购，每次新政都有不同侧重
但梳理数据会发现政策的效果似乎不取决于政策是不是劲爆
而是有没有带给我们信心
七月政策并没有具体政策、甚至没有具体到城市，但却带来了 2023 年最大起伏
而这似乎看到 2023 年楼市政策里的最大效果
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