足够的价格倒挂空间，一度被视为获利的最大安全垫，但随着房企暴雷、缩表出清，地产行情从烈火烹油骤然入冬，二手房价格一路下跌，套利空间急剧压缩，一夜暴富的故事已然不再。
腾讯新闻《潜望》 作者 郭亦非
" 你真的太幸运了，虽然入职阿里股票血亏，但买房这就赚了 400 万。还是得靠房地产！" 三年多前，当得知林达摇到了杭州万科天空之城项目时，同事纷纷过来祝贺这位幸运儿。
被戏谑为 " 炒房之都 " 的杭州，" 限价 " 政策导致新房与二手房价格倒挂，形成巨大套利空间，炒房人闻讯而来，筹资打新。热度最高的 2021 年，全市登记购房人数达 67 万，整体中签率为 19%，出现 6 次万人摇，融创城项目以 0.5% 中签率创下杭州历史摇号最低记录。
天空之城项目也是万人摇号的热门楼盘，其距离阿里未来科技城的总部仅有 4 公里，高层限价每平米 3.5 万元左右，而彼时周边二手房价格已达六七万。被幸运女神眷顾的林达摇到了 135 平的高层。每平米 3 万的倒挂价差，意味着足有 400 万的赚头。
但现在，林达好不容易等到了楼盘交付后，却眼看着周边二手价降到不足 6 万元，去年一套 148 平米的法拍房单价甚至才卖到 4.8 万。五年限售的红线下，林达只能寻求出租回血，但此时租金也一路降到了 8000 元，每月 400 多的物业费还得自己出——三年前，这一套房的租金起码 1 万朝上。
"心理价位里面根本租不出去，房产证上直接写了‘五年限制交易’，更别想短期内出手了，我瞬间明白了啥叫浮盈。" 林达对腾讯新闻《潜望》感慨称。
足够的价格倒挂空间，一度被视为获利的最大安全垫，但随着房企暴雷、缩表出清，地产行情从烈火烹油骤然入冬，二手房价格一路下跌，套利空间急剧压缩，一夜暴富的故事已然不再。
昔日的 " 万人摇 " 红盘交付后，由于众多投资客集中抛售，急于逃离套现， " 踩踏 " 力度加大，降价声此起彼伏，甚至亏本出货。对于更多被限售套住的买房者来说，只能被市场大势裹挟其中，无能为力。
多位熟悉杭州行情的市场人士对腾讯新闻《潜望》分析称，杭州楼市这些年走出的独立行情，主要靠吃了多年的倒挂红利，这源自决策者强悍的操盘能力，包括政策调整、土地供应节奏、价格管控等。但从去年开始，随着很多板块次新二手房大量上市，加上土地持续供应，限价逐步打开，倒挂空间开始急剧收窄，这无疑将对新房市场形成巨大冲击，同时城市人口和产业红利愈发缩窄的背景下，投资客也在慢慢退潮。
01
曾经 " 万人摇 "，如今 " 烂 " 在手
林达虽然工作在杭州，但家一直在上海，也在上海拥有属于自己的房子。
2020 年底的时候，杭州楼市一片红火，尤其是阿里板块强势支撑的未来科技城。林达当时手上正好有一笔闲钱，在上海也没有买房资格了，于是想着来火热的杭州楼市看看机会。
由于当时限购严格，林达为了参与摇号，颇费了几番周折。她先后通过交社保、把户口迁移到杭州，以及证明在杭州无房并且认证了人才引进，才获得了优先摇新房的资格。
当时的未来科技城板块，政府对新房的限售价是 4 万以内，二手房价格是这样的：万科开发的好户型好楼层房子挂牌在 7 万朝上，其他一般开发商的房子都在 6.5 万单价朝上，甚至连隔壁闲林板块的绿城翡翠城最新的一期都到了五万朝上。
也就是说，未来科技城核心板块的新房，每平方与周边二手房倒挂近 3 万。
最终，林达幸运的通过两次摇号机会，以近 4 万的单价购买到现在这套 8 楼 135 平的房子，也是最好的四房 " 飞机 " 户型。按照当时二手房价，她买到即赚 400 万。
最初，林达是打算买 89 平的，无论是出租还是出售，都比较灵活。但在摇到选房资格之后，本地做房地产的朋友劝她说，" 你有多少钱？能撬动多少钱？能买多大就买多大，尽一切可能买最大！" 在他看来，多买一个平方就多赚一个平方。
" 但是市场爷爷很快让我们知道，啥叫啪啪打脸，啥叫在市场不好的时候，一切都是浮云。" 如今，手握租不出卖不了的房子，林达有苦难言：" 在牌桌上赚到的所有，都叫做筹码，那个东西不叫资产也不叫钱，都属于这个牌桌而并不属于你自己。"
相较于林达手握的财富 " 浮云 "，李宇凭借摇中杭州壹号院这个豪宅，结结实实地赚了一把。
壹号院位于滨江区奥体核心板块，周边配套完善，电商新贵尤其青睐，是杭州成交换手率最高的豪宅楼盘。一期于 2020 年底交付，市场成交价超过 9 万元，而二期限价依旧为 4.8 万元，巨大利差可见一斑。
凭借着人才购房优势，李宇摇中了 220 平米的房子，当时的总价近 1200 万元，卖房、卖股票筹资，剩下的首付就靠四处拆借得来。
2022 年底交付后，他落袋为安，第一时间挂了出去，报价 3300 万元，尽管行情开始一路走低，最终成交价也近 3000 万元，单价超过 13 万元。
" 倒挂很严重，只要能拿得出首付，肯定要去买的，毫无疑问。我算赶上了最后一波红利，没有限售，还卖在了高点。" 李宇告诉腾讯新闻《潜望》，业主群里有不少炒房客，靠借用别人房票、众筹资金等办法来摇号。
如果总结李宇的 " 成功 " 案例，倒挂足够大且真实存在、不限售、周边难有竞品，要素缺一不可。但大多数投资客比如林达，并不如他这般幸运，集中天量交付导致踩踏出货，叠加持续供地，当初幸运摇中的房子，其倒挂红利难以兑现，尤其是刚需和刚改项目。
诞生过 7 次 " 万人摇 " 的余杭区良渚板块，单就和光尘樾这一个楼盘就贡献了 4 次，除了成熟的配套、地铁上盖等优势外，高层 2.6 万元的限价，与周边二手房形成了 6000 元的倒挂，吸引了众多投资客涌入。其最低中签率仅为 0.25%，一度创下杭州摇号史上最低中签记录。
一位熟悉良渚市场的中介负责人对腾讯新闻《潜望》表示，楼盘 2021 年 6 月交付后，最高点出现在次年四五月，110 平米能卖 450 万元，加上未满两年的税费，单价折后达 4.7 万元，但现在同户型 320 万元就能卖，单价腰斩至 3 万元左右，算上利息和空置成本，基本已经亏了。
贝壳找房平台显示，目前该楼盘在售房源高达 148 套，挂牌单价为 3.5 万元，近半年成交价仅为 3.06 万元。对比周边新房 2.9 万元的限价，一二手倒挂价差几已抹平。
02
新房中签率创近 6 年新高
未来科技城之外，大江东、三敦北、勾庄等多个曾经的 " 万人摇 " 板块，如今倒挂空间也都在逐渐消失。
一位熟悉新房分销的市场人士告诉腾讯新闻《潜望》，杭州算是新房分销渗透率最低的城市，贝壳作为规模最大的新房渠道商，帮开发商卖房的楼盘仅占四成。但随着倒挂空间缩小，开发商不像原来那样躺赢，等着客户上门交材料就行，只能靠中介来带客户，今年渠道占比预计会提升到七成。
中签率持续走高，也反映出杭州楼市热度的降温。
《钱江晚报》统计称，2023 年杭州全市登记购房人数仅为 18 万人，整体中签率继 2022 年的 37.68% 高点后，创下近 6 年新高，达到 43.68%。此前 2018 年至 2021 年中签率，分别为 14.59%、14.19%、20.93%、19.39%。
新房推盘节奏放缓影响下，二手房更能实时呈现市场热度。我爱我家数据统计，2023 年杭州二手房成交量为 74297 套，尽管环比上涨 30.36%，但仍是近 5 年的第二低。按月份来看，全年两次高点分别为小阳春行情带动下的 3 月份，以及放松限购影响下的 11 月份，分别成交 10190 套、8401 套。
限购松绑后，目前仅上城、拱墅、西湖、滨江四个主城区仍保持限购，但其中并不包括钱江世纪城和未来科技城这两大投资热度最高的板块。
上述余杭区良渚板块的中介人士称，门店平均每个月能成交 15-20 套，但 12 月才卖了 5 套，1 月上旬成交了 3 套， " 放开限购后业绩反倒更差，对外围板块是利空，市场虹吸效应明显 "。
与此同时，土地限价恢复 " 价高者得 " 的竞价方式后，上述 4 个主城区以及萧山、余杭仍保持新房销售限价不变，仅远郊的富阳、临安、临平、钱塘四区域取消限价。
一位杭州房企客研人士告诉腾讯新闻《潜望》，艮北、笕桥、市北等多个热门板块，新房限价每平米已提升 2000 元左右，倒挂空间在逐步缩小，外围区域的售价之前已达不到限价上限，所以放不放开没什么区别，预计主城区的限价会在今年慢慢打开。
从二手房价来看，我爱我家统计数据显示，自 2021 年下半年二手市场进入下行期以来，杭州二手小区价格已普降 10-20%，降幅超过 20% 的也不在少数。
如今，杭州倒挂套现红利已经愈发收窄，从全城缩至主城区。这也意味着，核心区域的土地争夺将更加激烈，艰难维系着这座城市的新房热度。
03
杭州拿地到了拆盲盒阶段
土拍取消限价至今，杭州经历三次土拍，平均溢价率分别为 10.5%、19%、19%，而此前最高溢价率为 11.2%；合计出让 22 宗地块，其中 6 宗底价成交，1 宗流拍，这 7 宗地几乎全在远郊板块。主城区优质土地则争夺激烈，动辄 50 轮的鏖战，溢价率最高至 38.32%。
" 原来杭州拿地是买彩票，全部需要摇号，如今到了拆盲盒阶段。" 一位头部房企杭州投拓人士如此形容当下的土拍市场。
他对腾讯新闻《潜望》解释称，虽然现在抢地导致地价上涨，有可能等项目入市开卖时，板块限价会站上新的台阶，抢地时的预期就能兑现，所以会经历很长时间的混乱期。此外溢价率一旦上来，开发商利润空间将被压缩，这更考验深耕能力，包括产品营销开发速度等。
市场机构拿地宝研究院数据显示，2023 年 12 月成交的 7 宗限房价商品住宅地块中，房地价差空间最低的是未来科技城 YH090903-01 绿城地块，每平米仅 9219 元，最高则为未来科技城 137 号滨江地块，但也只有 12392 元。
上述机构的创始人钱贤强向腾讯新闻《潜望》表示，价高者得的游戏规则下，外来者拼不过本土房企，尤其是深耕多年的绿城、滨江两大地头蛇，开发速度在杭州市场独一无二，经常早上刚下的地块，下午开始进场施工了，比如去年，从拿地到公示的时间差，绿城 11 个项目平均花费 13 天，从拿地到首开，滨江 28 个项目平均仅用 145 天。
克而瑞数据统计，2023 年的杭州市场，滨江、绿城权益销售额分别为 647 亿元、498 亿元，合计占比 TOP20 总额的 44%。拿地方面，绿城和滨江分别斥资 247 亿元、209 亿元，也大幅领先竞争对手。
" 如果没有这个比例，在过去 5 年，滨江也没了半条命，好在我们在杭州有 60-80% 的区域占比。" 滨江董事长戚金兴在去年媒体沟通会上表示，开发比例上基本保证杭州要占到 60%，杭州外浙江省内 30%，省外不超过 10%。
上述投拓人士称，两家房企走出杭州进行全国化布局时，都踩过一些坑，这些年杭州既有量又有价，投资安全系数高，他们都踩准了城市红利，对于政策解读、开发流程、产品营造能力和品牌等诸多方面都有本土优势，从拿地上机会反倒会更大一些。
1 月 26 日的新年首次土拍，6 宗地块中，滨江 36 亿元拿下三敦和北干西板块两宗地，平均溢价率 28.3%；绿城则 8.3 亿元买下双桥地块，溢价率 13.7%，继续双双撑起杭州拿地主力军的重任。
