新政对于项目的关注度有很好的拉动效应。
徐凡淋 / 发自上海
" 大家都在忙着接电话，到下班时间有近 10 组客户咨询。" 新政刚出半天时间，上海嘉定区龙湖青云阙案场负责人表示，" 刚刚还有人约了下班来看房，新政对于项目的关注度有很好的拉动效应。"
1 月 30 日，上海市住房城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自 1 月 31 日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满 5 年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域限购 1 套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。
早在 2012 年上海实行 " 认房认贷 " 限购政策，规定但凡单身、非上海户籍的购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明，均被列入购房限制范围。
如今，非户籍单身限购已经过去 11 年，上海迎来外环外全面放开非户籍单身购房限制。
" 这一政策将会释放从 2012 年以来挤压了 11 年的外地单身人群的购房需求。" 同策研究院研究总监宋红卫直言，上海外环区域楼市去化压力明显提升，这些区域也是近两年供应量较大的区域，库存量上升，外环区域的来访量近期下滑，楼市下行压力明显，优化购房政策，对稳定楼市急迫性很高。
" 取消非本市户籍单身人士购房限制政策有一定呼声。" 易居研究院研究总监严跃进表示，此次上海出台政策积极回应，体现政策的精准性和及时性，在此政策下，较多非本市户籍单身人士将直接获得购房资格，预计将有积极良好的市场反馈，随着这一系列政策效应的逐渐释放，购房者入市信心和积极性将明显增强。
2023 年下半年以来，上海及时调整优化房地产相关政策措施，包括认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整普通住宅标准等。此次上海楼市新政从奉贤及青浦限购政策调整试点的基础上来进一步优化提升调控政策，多年以来积压的新进入上海人群的刚性购房需求明显，而这些人群主要是新进入上海的就业人群，属刚性居住需求，而非投资属性。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，从社会现状来看，结婚年龄在增长，大龄未婚人群占有一定比例。这次政策优化后，城市新青年有购房机会，留住这部分人可以保持城市活力和竞争力。此外，临港新片区、青浦新城、奉贤新城等原人才政策继续执行，尽可能覆盖多层次不同需求，体现住房政策更加合理化，更能满足住房梯度消费需求。
长期来看，宋红卫表示，人才竞争增加城市外来人口吸引力是城市竞争力的核心内容，住房政策也是吸引人才的重要内容，优化购房政策对于吸引人才，加快产业转型和升级，对于稳定经济长期发展均有利，也将对上海楼市的稳定具有明显的支撑作用。
回顾 2023 年上海楼市，房地产市场呈现 " 高开低走 " 态势。
据上海链家研究院统计，2023 年上海新房市场共有十二批次房源集中供应入市，总计集中供应 315 个项目，集中供应套数约 8.64 万套，供应面积 977.4 万平方米。2023 年，上海全市累计成交金额 6050 亿元，同比下降 7%，成交套数 79742 套，同比下降 11%。
同策研究院则指出，2023 年上海商品住宅成交量创 3 年最低，全年累计成交约 917 万平方米。
" 外环以外是楼市交易的‘基石’，以 2023 年新房成交为例，外环以外约占全市 7 成的量，二手房外环以外约占 5 成，这部分交易稳步释放有助于全市交易释放。" 卢文曦称，当前楼市交易关注度较高的区域多聚焦在外环外，比如重点发展的 5 个新城等。上海产业区主要聚焦在外环外，人跟产业走，在外围区域购房满足职住平衡，且刚需和首次改善群体购买预算相对有限，外环以外区域可以提供大量总价在 600 万元以内产品，二者有相当高匹配度，政策不是 " 一刀切 "，有非常强的针对性。
综合 2023 年全年数据，上海新房累计成交金额 6050 亿元，成交套数 79742 套，同比下降 11%；套均总价 759 万元 / 套，同比增长 4%，成交均价 68039 元 / 平方米，同比增长 3%。分环线来看，2023 年，外郊环间成交占比 52%，较去年增加了 4 个百分点，郊环以外减少了 7 个百分点。从均价来看，2023 年，内环以内均价同比下跌，其余环线上涨。
分区域来看，2023 年，累计成交 TOP3 区域为浦东、嘉定和青浦；成交同比增长显著的区域为普陀、嘉定和徐汇；从均价来看，浦东、金山和奉贤的均价增长较高。
卢文曦认为，此次政策利好覆盖面较广，非户籍置业需求是市场重要组成部分，有消费潜力可挖。短期市场关注度会有所提升，但毕竟马上面临农历新春，是传统交易淡季，但是政策效应会积蓄，大概率在年后释放。
上述案场工作人员亦表示，龙湖青云阙项目所在位置是上海外环外距离上海市区较近的板块之一，在双轨交地铁加持下可以便捷直达市区；且项目在今年年底即将交付，是大虹桥在售的准现房项目，预计近外环的热点板块品质项目应该会率先受益。
" ‘小阳春’行情值得期待。" 卢文曦认为，此次政策叠加前期政策利好，上海 " 小阳春 " 大概率会有不错的表现，一旦交易数据明显反弹，购房热情有望进一步回归，为今年上半年上海楼市稳中向好发展奠定基础。
值班编委：樊永锋
